Accéder à la propriété en coop’HLM

Le prêt social location-accession (PSLA)

GUIDE DE L’ACCESSION 
(Devenez propriétaire avec les COOP’HLM 2019/2020 – Guide de la Fédération des Coopératives HLM)

Le principe de la location-accession

Le mécanisme de location-accession permet à des ménages sans apport personnel d’acquérir le logement qu’ils occupent avec un statut de locataires. Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent deux phases. Au cours de la première, le logement est financé, comme dans le cas d’une opération locative classique, par un opérateur Hlm. Le ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation incluant les frais de gestion, et d’une épargne (la « part acquisitive »). A l’issue de cette première phase, dont la durée peut être variable, le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété. Ce contrat « ancienne formule » est ouvert à l’acquisition dans le neuf comme dans l’ancien.

Afin de rendre la location-accession attractive pour des ménages dont les ressources sont modestes, un prêt conventionné dédié à ce type d’opérations sociales dans le neuf, le prêt social location-accession (PSLA), est créé en 2004. Ce produit présente les mêmes avantages fiscaux que le PLS (TVA à taux réduit et exonération de TFPB) et est éventuellement transférable de l’opérateur à un ménage accédant. Il peut se cumuler, sous certaines conditions, avec un PTZ.

Un mécanisme d’accession à la propriété réservé aux plus modestes

Le PSLA s’adresse à des ménages bénéficiant de ressources modestes et ne disposant pas d’apport personnel pour entreprendre leur opération d’accession. Ces plafonds de ressources sont fixés par un arrêté en date du 2 décembre 2005, modifiés par l’arrêté du 7 avril 2009 et réévalués au 1er janvier 2022 :

Ces ressources seront vérifiées lors de la signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession.

Pour la justification des ressources, l’accédant doit fournir son avis d’impôt sur les revenus de l’année n-2 ainsi que, le cas échéant, les avis d’imposition des personnes destinées à occuper le logement et non rattachées à son foyer fiscal. Il doit comparer son revenu fiscal de référence avec le 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera pris en compte pour s’assurer du respect du plafonds de ressources.

Données en vigueur au 1er janvier 2018, en euros au m² de surface habitable augmenté de la moitié des surfaces annexes telles que définies dans l’arrêté du 9 mai 1995 *.

* : « les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, , les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié » La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6m², de « la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement en faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant ».

La phase dite « locative »

Pendant toute la durée de la première phase de l’opération, le logement est la propriété de l’opérateur. Le locataire-accédant verse une redevance constituée d’une indemnité d’occupation, des charges et d’une part assimilable à une épargne et imputable sur le prix du logement. Le ménage bénéficie de l’APL accession basée sur la redevance à la condition qu’il ait signé son contrat de location-accession avant le 31 janvier 2018. Si ce n’est pas le cas, la loi de finances pour 2018 a supprimé l’APL accession pour tous les nouveaux ménages.

Le ménage peut, quand il le souhaite (selon les termes apportées dans le contrat de location-accession), soit se porter acquéreur de son logement, soit informer l’opérateur de son souhait de ne pas lever l’option. Dans ce dernier cas, et seulement si l’opérateur lui en laisse la possibilité, il peut bénéficier d’un maintien dans les lieux avec le statut de locataire.

Durant la phase locative, l’indemnité d’occupation de la redevance est plafonnée en référence aux plafonds suivants (en m² de SU éventuellement augmentée, dans la limite de 6m², de la moitié des surfaces du garage ou de l’emplacement réservé au stationnement des véhicule et annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant). Au 1er janvier 2018, les valeurs en vigueur sont les suivantes :

Cette indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire du contrat de location-accession, dans la limite de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

La levée d’option et la phase d’accession

Lorsque le ménage le souhaite, et selon les dispositions prévues par le contrat de location-accession, il peut lever l’option.

Dans ce cas, le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de location-accession minoré :

• pour les contrats conclus avant le 7 avril 2009 : à chaque date anniversaire du contrat d’au moins 1,5%,
• pour les contrats conclus à compter du 7 avril 2009 : à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux d’au moins 1%..

L’opérateur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété. Il peut s’agir du transfert du PSLA accordé initialement à l’opérateur.

L’établissement de crédit sera également amené à vérifier que le ménage accédant présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option.

Dans le cas où l’organisme aurait contracté des prêts du 1% logement, il est prévu que ceux-ci soient remboursés par anticipation, au moment de la levée d’option, et que les ménages salariés puissent également bénéficier, en phase accession, de prêts du 1% logement, dont les caractéristiques seront modulées en fonction de leurs revenus.

Les avantages fiscaux (TVA à taux réduit et exonération de TFPB pour la durée à courir) étant maintenus pour le ménage, celui-ci bénéficie, dans le cadre de ce dispositif, de conditions financières nettement plus avantageuses que celles qu’il aurait connues en accession directe. Dès la levée d’option, le ménage, devenu pleinement accédant à la propriété, est redevable des charges d’accession.

Si le ménage n’est pas en mesure de lever l’option au terme du contrat de location-accession et si ses ressources sont inférieurs aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres successives de relogement dans le parc locatif social. En cas d’acceptation, le ménage est dispensé de la procédure d’attribution en vigueur dans le parc Hlm.

Les mécanismes fiscaux du PSLA

Le PSLA permet à l’opérateur de bénéficier de la TVA à taux réduit en livraison à soi-même et d’une exonération de TFPB pendant 15 ans à partir de la construction du logement. Ces avantages sont liés à l’existence d’un agrément portant sur des plafonds de ressources et des plafonds de l’indemnité d’occupation.

L’agrément est délivré par le préfet de département ou le délégataire des aides à la pierre, au vu d’un dossier proche des dossiers PLS (voir la note « Comment demander l’agrément PSLA« ). Une convention lie l’Etat et l’opérateur et précise notamment le respect des plafonds de ressources, de loyer et de prix de cession lors de la levée d’option.

Dans un délai maximum de 18 mois après la déclaration d’achèvement des travaux du programme concerné, les contrats de location-accession signés ainsi que les justificatifs des conditions de ressources des accédants sont transmis par l’opérateur au Préfet qui lui notifie la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l’agrément.

De ce fait, l’opérateur se réserve, lors de la délivrance de l’agrément, une enveloppe d’agréments qu’il est libre ou non de mobiliser. Une même opération pourra donc concerner des ménages bénéficiaires du Psla et d’autres qui n’auront pas accès à ce financement (accession directe ou locatif social).

Le reversement du différentiel de TVA

Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent la levée d’option, le bénéficiaire doit reverser le différentiel de TVA à l’Etat, avec un abattement d’un dixième de détention dès la première année. Le reversement ne sera pas exigé dans les cas de survenance, pour l’acquéreur ou son conjoint, des évènements suivants :

• décès,

• décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,

• mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause,

• chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail,

• délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles (CASF),

• divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité entre les cohabitants.

• mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision,

• naissance d’un enfant,

• délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du CASF à l’un des enfants à charge.

La sécurisation Hlm

Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation Hlm (garanties de rachat et relogement sur 15 ans) au moment de la levée d’option. Cette sécurisation, organisée par l’article R.331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 26 mars 2004 modifié, doit figurer dans les contrats de location-accession et les contrats de vente.

Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, le ménage peut, par lettre recommandée, mettre en jeu la garantie de rachat dans les 15 ans à compter de la levée d’option dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits générateurs suivants :

• décès,

• décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,

• mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé,

• chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’Agence nationale pour l’emploi,

• invalidité reconnue soit par la carte d’invalidité prévue à l’article 173 du code de la famille et de l’aide sociale, soit par la décision de la commission technique d’orientation et de reclassement professionnel (COTOREP),

• divorce,

• dissolution d’un pacte civil de solidarité,

• mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision,

• naissance d’un enfant,

• délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du CASF à l’un des enfants à charge.

En cas de mise en jeu, l’opérateur s’oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes :

•  dans les 5 premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option,

• de la 6^ème à la 15^ème année à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option, minoré de 2,5% par année écoulée.

Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes.

La garantie de relogement est mise en oeuvre dans les mêmes conditions dès lors que le ménage a des ressources inférieures aux plafonds Hlm.

La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. A l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer.

Attention  : un organisme d’Hlm ne peut s’engager à apporter ces garanties de sécurisation qu’à des ménages ayant acquis un logement PSLA construits sous maîtrise d’ouvrage d’un organisme d’Hlm.

Les conditions de refinancement du prêt

Afin que les ménages puissent bénéficier d’un taux privilégié équivalent à celui du prêt locatif social (PLS), le PSLA peut être refinancé sur la ressource du Livret A.

Dans ce cas, le prêt est distribué dans le cadre d’une procédure d’habilitation.

Les établissements bancaires habilités à distribuer des prêts conventionnés peuvent également refinancer les PSLA sur leurs ressources propres.

Dans tous les cas, la mensualité de remboursement à la charge de l’accédant lors de la levée d’option, s’il accepte le financement qui lui est proposé par l’établissement bancaire partenaire, ne pourra excéder le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété.